2016年德国私人住宅平均价格上涨7%

 

    最近，德国商品测评协会旗下杂志《Finanztest》援引德国债券银行协会的报告称，2016年德国私人住宅平均价格上涨7%，尤其以大城市中的黄金地段涨幅最为凌厉。全德房价最高的慕尼黑，黄金地段的私人住宅价格平均涨幅逾11%，至每平米9525欧元（约人民币74000元），首都柏林的涨幅也超过11%。房价仅次于慕尼黑的汉堡黄金地段，其私人住房价格是每平方米7455欧元（约52000元人民币）；上等和中等地段的房价相对较低，分别是每平方米5505欧元（约43000元人民币）和4985欧元（约39000元人民币）。同样地，这些地方的租金上涨幅度同样厉害，慕尼黑上涨6.4%，平均房租每平方米30.10欧元（约340元人民币），柏林6%。法兰克福以每平方米26欧元（约203元人民币）的价格位居第二，排在第三位的是汉堡。德国著名大城市，汉堡、慕尼黑、斯图加特、法兰克福和柏林都榜上有名。想要在这些城市找到廉价的出租公寓，将会越来越难。

 

   外界的分析称，主要原因还是供不应求。虽然德国的新建房屋在不断增加，但建房的速度远远跟不上人口增加的速度，据德国住房和房地产公司联邦协会（GDW）统计，2009年以来，德国少建一百万套住房。他们认为住房需求增长的原因是，2009年以来，德国人口增加250万，其中主要原因是移民人数增多。德意志银行在对2017年全德住房市场的展望中提及，在2011至2016年的五年间，慕尼黑新落成4万5千套住宅，约容纳9万人口，但同一时期该市人口增加了20万。首都柏林更是具有类似的事实。此外，位于汉诺威的Pestel研究所公布的数据显示，最近10年来共有10万套所谓的社会福利房从市场上消失。社会福利房一直以来是德国住宅市场的稳定剂，它们的消失意味着很多昔日的便宜住宅被大公司掌控，改为以市场为导向。这些大公司通过提高租金获得利润，然后给股民分红，盈利成了简单的市场逻辑。甚至很多新建的商品房一开始就是保险公司、银行和房地产信托公司参与，他们当然希望越快盈利越好。

 

   与此同时，媒体观察到，越来越多的中国人在德国置业买房。德国房价的快速上涨，是否又是中国炒房团的“功劳”呢？据业内人士消息说，在德国买房的中国客，主要集中在柏林和法兰克福两地。《法兰克福汇报》近日援引扎贝尔地产集团首席执行官扎贝尔（Thomas Zabel）报道称，2015年至2016年中国人在法兰克福的购房量翻了一番，从500套增至1000套。在柏林做地产中介的华人介绍称，中国的客户一半来自国内，一半是在德国生活的华人。大多数的客户还是跟德国有很多渊源，或者之前在德国上学，或者有德国情节，单纯炒房的几乎没有。而且对方明白指出，德国市场不是一个做投机的市场，不要指望德国的房子在短期内就能迅速升值，而且在德国买房与得到居留权并不挂钩。

  中国夫妇点出了问题的关键，房贷利率持续走低。这也吸引了不少德国人由租客变业主。英国《金融时报》报道称，德国第二大房贷机构商业银行（Commerzbank）提供的按揭贷款利率创10年新低0.94厘，同时低利率环境彻底打消了德国人靠存款利息生存的想法。房屋中介机构Engel and V?lkers的经理说，他们出售的一栋公寓，以前的租金是每月1200欧元，而新业主每月只需还750欧元的银行贷款。这些因素吸引德国人越来越多地改变了只租不买的固有想法。

   根据学者的研究，房地产领域的泡沫化来自金融市场的“去监管化”。在房价飞涨的潮流中，德国是一个特例。与其他国家一样，德国之前也是通过特殊的房贷机构“Bausparkassen”统一规管，之后逐步放宽了商业银行的贷款。但从统计数据可以看出，德国的房价上涨幅度并没有跟上欧盟国家的平均水平，而从名义的房价租金比可以看出，德国的平均房价水平也长期处于较低的水平。

 

    很可惜，德国的房地产市场近些年也出现了过热的现象，有人甚至担心，德国的房地产也出现了泡沫化现象。不过还好，德国目前的购房者主要为了自住，真正做投机客的少之又少；而且在吓人的涨幅背后，是原本就比较低的房价和租金水平。                            （杨杰东）