北京二手房新政将终结阴阳合同

本报记者 房伟

   二手房买卖阴阳合同将被终结。2017年12月21日，北京住建委在网站上挂出了《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉及相关经纪服务合同示范文本公开征求意见的通知》（以下简称通知），并有望在今年正式执行。

    通知规定：修订后的买卖合同将自行成交版和经纪成交版合二为一，并明确房屋成交价格将按照实际成交价格来进行网签及纳税，房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起。因此如果开始执行新通知，就意味着“阴阳合同”这一潜规则将退出历史舞台，北京二手房网签价格将大幅度提高，同时个人需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。

  正因为如此，除非满五年且唯一的二手房受影响较小外，其余二手房交易都可能面临明显上调的税费。一旦新政策开始实施，北京二手房市场将发生翻天覆地的变化。甚至有中介声称这个政策如果原样通过执行，将是一场地震，去年初所有政策的叠加都没有这个狠。

   不仅是买房人着急了，满五年且唯一的二手房正在变得更加抢手。周先生今年已经快60岁了，一直游说年迈的母亲搬过来和他一起住，母亲名下还有一套南北通透的两室一厅老公房，打算卖了用来养老。

   周先生最后为这套75平方米的二手房报价650万元，单价达到了8.6万元/平方米，远高于周边8万元左右的均价，也正因为价格的因素，导致房子挂了快一个月也没能成交。但在近期，周先生发现来看房的人明显多了，也有更多人愿意坐下来和他谈谈价格了。后来他才听中介经纪人透露，由于新《通知》的公示，未来一旦落地实施，他这套满五年且唯一的房子因为受影响相对较小，就会变得十分抢手。另外，他这套还是老公房，交易时只需要缴1%的契税和1万元出头的土地出让金。在堵死阴阳合同的预期下，这套老公房相比其他商品房能在税费上省上几十万元。

   该业内人士透露，保守估算，预计执行前后，购置二手房需要缴纳的税费可能将相差5-10倍左右。

   如果把政策的影响数字化，可以通过一个极端的例子来标明新政策落实前后的影响。假设一套不满两年的二手房再交易时，税费支出变化最明显。如果这套五环内二手房原值300万元，目前出售价格为600万元，按照以往的阴阳合同的方式，网签价不会超过468万元，因为这是关于五环内普通住宅和非普通住宅的认定标准线。但新政策落实后，网签价不再能人为做低，必须是600万元。我们假设卖家不满两年，买家为首套，房屋面积小于90平方米，那么税费的影响如下：网签价468万元的话，契税为468×1%=4.68万元；个人所得税为（600-468）×20%=26.4万元；增值税则是468×5.6%=26.2万元，税费合计52万元左右。

   如果网签价按照真实签约的600万元计算：契税为600×1%=6万元，个人所得税为（600-300）×20%=60万元，增值税则为600×5.6%=33.6万元，税费合计99.6万元左右。两者相差近48万元。