上海3宗土地拍卖溢价率全部超过100%

    本报记者 房伟

　　5月11日，上海土地拍卖会再次震惊了全国，3宗纯宅地的溢价率全部超过100%，刷新区域最高楼面价。其中松江泗泾的2宗地王都已是“面粉贵过面包”。

　　新政实行以来，上海楼市猛然刹车，成交量骤跌。业内普遍认为，土地市场也会随之降温。然而就当325新政出台不足50日，3宗纯宅地的拍卖粉碎了人们的梦想。一番惊叹过后，冷静下来思考上海土地市场的爆发，其实并非凭空而至。近段时间以来，至少有4个事实为这次爆发埋下伏笔。

　一是新增供应稀缺。上海市“十三五”规划建议指出，上海建设用地已到“天花板”，要守住建设用地底线，五年内，上海新增建设用地只有约60平方公里。面对如此紧张的资源，不少房企都持着“拿一块少一块”的心理激进拿地，造成价格上涨也是必然。

　　二是房企补仓意愿强烈。今年来，土地供应持续低迷， 4月更是“0供应”，不少房企面临断货风险，纷纷寻求补仓机会。格力去年进入上海，今年尚未拿地；融创去年在土地市场斩获不多，补仓意愿也尤其强烈。除了绝对需求外，“时间差”也是房企乐于在此时拿地的原因。目前的土地供应低迷，必将导致一年后商品房供应低迷，开发商当然希望自己的项目能在供应低点入市。因此，不少开发商都深谙此道：越是供应少的时候越要拿地。

 

　　三是对房价的长期看涨情绪。业内不少人持这样一种观点：越是限购越说明未来价格还将大幅上涨。这里且不论该观点是否正确，单是这样的市场情绪就已足够影响房企拿地时的判断。而且从长期来看，一线城市的房价继续上涨也基本是大家公认的趋势。新政出台至今，上海市场成交量下滑严重，房价出现局部下滑，但整体仍是稳中有升。尤其是高总价项目，在这一阶段大举入市，成交量逆势上涨，更是对市场信心起到了提振作用。

　　四是北京刚现三宗地王，为上海提气。5月5日下午，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，最终纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价，均刷新区域新高，并全部“面粉贵过面包”。一线楼市情绪互相感染早已不是什么新鲜事。上海新政能显著影响到北京楼市的热度，北京的地王诞生自然也能为上海土地市场注入信心。

 

　　那么接下来的问题是，地王再现，政策还会收紧吗？如果不收紧，房价会再次暴涨吗？　

　　这两年，“地王”似乎成了司空见惯的词，大家也都见怪不怪了。可是2010年3月15日这一天，恐怕很多人还都记忆犹新：一天之内，北京的“地王”纪录三度被刷新，让所有人瞠目结舌。40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台，“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

　　但从现在的形势看，上海政策短期内再度收紧的可能性不大

　　一方面是325新政已经非常严厉，打击投资的同时重伤了改善需求，继续收紧的空间不大，何况政策推出也才一个多月，效果还有待时间检验；另一方面，调控的主要目的还是在于消化泡沫，稳定市场，而土地市场的热度并不会完全传导至商品房市场，其影响也不会立即显现。