房地产交易量出现转折，行业提前入冬
本报记者 房伟

    财政部近日公布的10月份财政收支情况透露出房地产行业渐入下行通道的信号。数据显示，在与土地和房地产相关税收中，契税达到278亿元，同比下跌3.6%；土地增值税为304亿元，同比下降2.2%。这两数字在今年一直维持着高增长的态势，而10分月份则首次出现了下降。这意味着房地产近来交易量出现了转折，行业冬季正式来临。

高杠杆推动高增长
   事实上，过去三年中国房地产行业的超级繁荣，其背后的力量是居民改革开放以来首次大幅度加杠杆。
   数据显示，我国近两年来居民部门的杠杆率不断上涨。海通证券首席经济学家姜超测算，居民部门杠杆率在2015年为44%，2016年达到了50.6%，截至2017年9月底，这一数字则达到约55%。

   对于视购房为第一要务的中国居民来说，居民部门贷款的主要用途便是买房。数据显示，2016年，居民新增中长期贷款基本用于房贷；而当年7月份则100%都用于购房；即便是在限购的11月份，该数字也到70%。全年中，55%的银行新增贷款都用于居民购房。老百姓贷款买房的热情可见一斑。
   居民为了贷款买房，已然草木皆兵。限购政策非但没有有效遏制房地产市场的热炒，反而成为居民购房的“兴奋剂”。2016年上海曝出限购传闻之后，一对夫妻为买房而“假离婚”“启发”了不少人，不少夫妇为了买房子“假离婚”，以规避限购、避税或者享受首套房低首付政策等。而仅仅是收紧房贷的传闻就引发了恐慌性购房，2016年8月27-29日，上海的购房成交量连续三日超过1000套；8月31日，成交量更是高达2100套。
   居民部门杠杆率的持续上涨也给火热的房地产市场持续提供燃烧动力。据国家统计局数据显示，2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%；而2016年，商品房销售额达到117627亿元，增速高达34.8%。
对购房的刚需以及投资买房的狂热，导致我国房价居高不下，房地产泡沫明显，同时也推动了居民杠杆水平的急速增长。

居民杠杆近极限
   伴随着过快的增长速度以及过高的杠杆水平，居民继续举债能力逐步减弱，房地产市场的高增长也将告一段落。
   据海通证券研报，由于过去两年居民部门举债速度过快，导致杠杆空间所剩有限。
    据易居房地产研究院公布的份《3季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2015年-2017年2季度，仅2年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，期间新增贷款余额约10万亿；而自2004年4季度至2014年4季度的10年间，我国个人购房贷款余额由1.6万亿升至11.5万亿。过去2年半时间的新增房贷余额增长就已经超过了过去10年间的增幅。
   短期贷款的增幅也十分惊人。数据显示，2016年，我国居民部门新增负债超过7万亿元，2017年上半年就超过了4万亿元。当房贷受限之后，居民部门通过短期消费举债。央行数据显示，2017年前三季度住房部门的短期贷款新增1.53万亿，是去年同期的近三倍。目前，居民部门负债水平已经超过发展中国家平均水平，达到50%。居民杠杆水平增长速度之快可见一斑。
   此外，目前我国居民存款余额约68亿元，贷款余额约42亿元，高达62%的存贷比例也进一步反映出居民部门未来举债空间将进一步缩小。
   值得注意的是，银行大幅收紧的房贷、消费贷款政策也将进一步限制居民增加杠杆。有分析指出，由于2016年以来居民杠杆率增速过快，央行在2017年将把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。
今年4月份，银监会表示要合理控制房地产融资业务增速，防范集中度风险。各大城市纷纷调高首套房贷利率，一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。同时，房贷审批难度大幅增加。
不少地区为加强房贷监控，在减少中长期贷款的同时，也收紧了消费贷、现金贷，避免资金违规流入房地产市场。